Luni, 31 Octombrie 2016 - 05:11 AM Aleg.RO: Legea darii in plata. Care sunt conditiile ?imprevizibile? care ar putea fi luate in considerare de judecatori pentru ca un debitor sa predea bancii cheile apartamentului: criza, cresterea cursului, t

Publicat de: ---

ziarulfinanciar Autor: Cristian Hostiuc 30 .10.2016

Curtea Constitutionala a facut putina lumina in controversata  Lege a darii in plata, atacata la cea mai inalta curte de justitie din Romania de catre banci.

(Legea darii in plata e partial neconstitutionala, a decis CCR)

1. Celor care voiau sa predea cheile apartamentului bancii si sa iasa din contractul de credit fara sa mai plateasca nimic pozitia Curtii Constitutionale le este total defavorabila, deoarece scaderea valorii apartamentului (devalorizarea bunurilor imobile) nu poate fi luata in considerare pentru denuntarea contractului.

Aceasta este principala problema a Legii darii in plata, nu faptul ca un debitor nu mai poate plati ratele: valoarea apartamentelor luate pe credit s-a injumatatit fata de perioada 2006-2008 si un debitor isi pune constant problema daca mai are sens sa plateasca ratele la o casa care nu mai valoreaza 90.000 de euro, ci 45.000 de euro, cel putin in Bucuresti, si unde probabilitatea ca pretul bunului sa revina la anii de boom scade pe zi ce trece.

Cu ratele pe care un debitor le-ar plati acum pana la finalul creditului, si-ar putea cumpara un apartament nou si mult mai bun si cu numar dublu de camere. Cei mai multi sperau ca Legea darii in plata le va da posibilitatea sa iasa fara sa mai plateasca un ban din contractul actual de credit si s-o ia de la capat cu o alta casa, avand in vedere ca sunt dezvoltatori care au preluat locul bancilor si accepta plata apartamentelor in rate.

2. Initiatorii Legii darii in plata - deputatul PNL Daniel Zamfir si avocatul Gheorghe Piperea - spuneau ca aceasta lege va da debitorilor posibilitatea sa aiba o putere egala de negociere cu banca, daca nu mai pot sa plateasca ratele sau contractul a devenit prea defavorabil lor, adica valoarea de piata a bunului a scazut substantial.

In acest caz, Curtea Constitutionala a adus in discutie ?impreviziunea?, adica acele evenimente obiective care schimba conditiile si situatia unui contract intre banca si debitor, in sensul in care una dintre parti este clar dezavantajata nu din cauza ei, ci din cauza unor conditii de piata.

In urmatoarele saptamani, pana la motivarea deciziei Curtii Constitutionale si pana la primele decizii concrete ale judecatorilor privind cazurile de dare in plata, care ar putea fi conditiile imprevizibile care s-au manifestat din 2008 incoace si care pot fi luate in considerare:

- cresterea cursului francului elvetian; aici sunt doua perioade: inainte de 15 ianuarie 2015 si dupa aceasta data. Pe 15 ianuarie 2015 Banca Centrala a Elvetiei a luat o decizie fara precedent, respectiv a renuntat la cursul fix de cumparare a francului elvetian fata de euro de 1,2 CHF/euro. Aceasta decizie nu prea a fost asteptata de piete, avand in vedere seriozitatea bancii Elvetiei. La Bucuresti cursul francul elvetian fata de leu este calculat indirect, prin intermediul cursurilor internationale (BNR calculeaza cursul leu/euro, iar apoi ia automat cursul CHF/euro de afara si rezulta cotatia leu/CHF). Pe 14 ianuarie 2015, la BNR, cursul leu/CHF era de 3,7415 lei. Pe 15 ianuarie, dupa decizia Bancii Elvetiei, cursul leu/CHF a sarit la 4,3287 lei, adica o crestere de 15,69%. Pe 16 ianuarie, cursul leu/CHF a sarit la 4,4228 lei, adica o crestere de 18,2% fata de 14 ianuarie. Pe 30 septembrie 2016 cursul leu/CHF a fost de 4,1014 lei, deci in scadere, rezultand o crestere de 9,69% fata de 14 ianuarie 2015.

Daca luam in considerare cursul de la 1 ianuarie 2006, cand cursul leu/CHF a fost de 2,3645 lei, pana pe 30 septembrie 2016 avem o crestere de 73%, iar fata de 28 octombrie 2016 (4,1452 lei/CHF) avem o crestere de 75%.

Cat din aceasta crestere a cursului din 2006 pana in prezent, de 75%, va fi considerata imprevizibila de catre judecatori? Si daca cresterea cursului francului in sine va fi considerata imprevizibila, respectiv daca la data semnarii contractului de credit debitorul stia ca se supune unui risc valutar si daca l-a luat in considerare? In contractele de credit este mentionat riscul valutar.

Pentru contractele in euro cresterea cursului este mai redusa, dar depinde cand a fost luat creditul. In ianuarie 2006 cursul euro a fost de 3,6771 lei, iar acum (28 octombrie 2016) este de 4,4978 lei, deci o crestere de 22%. La un moment dat, in vara lui 2007, cursul euro a coborat si la 3,1 lei, ceea ce inseamna o crestere de 45% pana la valoarea cursului actual. In cazul euro, ce poate fi luat in considerare ca eveniment imprevizibil?

- taierea salariilor: a fost sau nu un element imprevizibil? Nu stiu daca si-a imaginat cineva ca la o distanta de cativa ani din momentul luarii unui credit imobiliar se poate confrunta cu o scadere a salariului. Daca va fi admisa aceasta situatie la stat (minus 25% in mai 2010), care a fost mai brusca, atunci si taierea salariilor din sectorul privat, unde a fost mai discreta si mai punctuala, va fi luata in considerare. La stat s-au reintregit salariile, din 2012 incoace, dar sunt foarte multe cazuri in sectorul privat unde nu s-a intamplat acest lucru. In contractul de credit acest risc nu a fost cuantificat si evidentiat.

- pierderea locului de munca a fost sau nu un element imprevizibil? Aici parerile sunt impartite. Intr-o economie de piata, pierderea jobului face parte din viata, asa cum este schimbarea locului de munca. In contractul de credit acest risc nu a fost cuantificat si evidentiat, cel putin dupa stiinta mea.

- criza economica in sine, inceputa in 2009 in Romania, care a dus la cresterea cursurilor euro si francului, taierea salariilor, pierderea joburilor si scaderea valorii proprietatii, poate fi sau nu element imprevizibil? Greu de spus si va fi foarte interesant de vazut ce opinii au judecatorii sau specialistii in drept. Criza nu a fost cuantificata in contractele de credit, sau poate fi cuantificata prin acel avans pe care trebuie sa-l ai sau prin diferenta dintre valoarea proprietatii si valoarea creditului din momentul acordarii lui. Bancile iau in considerare o garantie de 130% cand acorda un credit, asta insemnand ca acest 30% le poate acoperi toate riscurile pe care le vad ei in fata.

Un alt risc luat in considerare in contractele de credit ? cel de dobanda ? nu a avut un impact negativ pe imprumuturile in euro sau CHF, ci pe lei, cand dobanzile de referinta au crescut din toamna lui 2008 pana in 2009-2010. Dupa aceasta data, dobanzile la lei au scazut substantial, asa cum au scazut si dobanzile la euro si la CHF.

De-a lungul anilor, bancile care au dat credite in euro si in CHF, debitorii fiind loviti de cresterea cursului valutar, au oferit diferite ?reduceri? clientilor, fie ale dobanzii, fie ale soldului. Unii au acceptat aceasta oferta, altii au asteptat Legea darii in plata sau conversia creditelor din CHF la cursul istoric.

Debitorii care vor sa apeleze la Legea darii in plata si care au primit o oferta din partea bancii s-ar putea sa aiba o pozitie defavorabila in fata judecatorilor, avand in vedere ca banca a facut demersurile de renegociere.

Mai mult decat atat, daca rata lunara (dobanda plus principalul) in veniturile debitorului are o pondere mai mica decat la momentul acordarii creditului, judecatorii s-ar putea sa nu le dea o decizie favorabila, respectiv sa predea cheile apartamentului si sa iasa din contract fara sa mai fie datori bancii.

Oricum, in concluzie, daca la Legea darii in plata scaderea valorii proprietatii a fost respinsa ca un argument pentru predarea cheilor apartamentului, debitorilor nu le ramane alta ?sansa? decat Legea conversiei creditului la cursul istoric, ca sa nu mai plateasca un apartament cat nu face. Dar s-ar putea ca si aici Curtea Consitutionala sa decida in acelasi sens. 


(420 afișări)

 

Link-uri înrudite

· Alte știri din sursa
Ziarul Financiar

· Alte știri de la ---


Azi: Cea mai citită știre din sursa Ziarul Financiar:

Legea darii in plata. Care sunt conditiile ?imprevizibile? care ar putea fi luate in considerare de judecatori pentru ca un debitor sa predea bancii cheile apartamentului: criza, cresterea cursului, t | Autentificare/Creare cont | 0 comentarii
Comentariile aparțin autorilor. Nu suntem responsabili pentru conținutul acestora.
Page created in 0.31994605064392 seconds.