Darea in plata. In plata Domnului

     Legea darii in plata creeaza efuziuni emotionale

. Ne plac efuziunile emotionale. Suntem un popor emotiv, sensibil la stimuli. Avem imaginatie, creativitate, daca am avea si disciplina, si discernamint, si simtul prioritatii, am ajunge departe.
     Noi, prin reprezentantii alesi democratic, facem legi proaste. In anii pre-electorali facem legi proaste care sa para bune. La anul e an electoral.
     Oamenii se bucura de lucrurile care par bune chiar daca nu le inteleg. Multe masuri populare au fost salutate inca inainte de a fi cunoscute.
     Prima casa, prima masina, legea falimentului personal...
     Legi de care se bucura mai multa lume decat cea care beneficiaza direct... In ceea ce priveste pe ultima, eu nu numai ca nu cunosc pe nimeni care sa vrea sa i se aplice, in forma existenta, dar nici macar nu-mi pot imagina cum ar arata acel cineva. Ca sa dea bine, legile proaste trebuie sa para intelepte si drepte. Ca un Dumnezeu pe care nu l-am vazut, nu ni-l imaginam, dar care sigur e perfect, dincolo de neintelegerea noastra.
     Legile proaste pun de regula prea multe conditii. Sau prea putine, lasand celor care trebuie sa le aplice o nedumerire buridanica, o ezitare solomonica, o bajbaiala tampa.
     Acum vorbim despre legea darii in plata a casei, a locuintei, asa cum este citata si dezbatuta. N-am inteles ce cauta cuvintele astea, "casa", "locuinta" in relatia cu banca...
     Intre imprumutat si imprumutator exista doar clauze, ipoteci, garantii.
     O lege buna in acest sens ar putea fi formulata intr-o singura fraza:
     "Gajul este considerat indestulator de catre imprumutator odata acceptat". Cam asta este principiul stravechi al gajului...
     In data de 27 iulie 2012, publicam impreuna cu Ruxandra Precupetu, pe site-ul Lumea Justitiei, textul "Legea garantiei comune a creditorilor, a gajului general, este interpretata abuziv.
     Regimul executarilor silite in baza principiului gajului general la creditele bancare acordate persoanelor fizice". Materialul a fost preluat de portalurile dreptonline.ro, juridice.ro, avocat.net etc, a fost preschimbat de autori intr-un proiect de lege, a generat multiple polemici si a cauzat doua categorii de reactii: cea a breslei avocatilor, rezumabila la "Nu-i asa, n-aveti de unde sa stiti, nu sunteti avocati!" si cea a bancherilor, mai nuantata, cu concluzia brefa: "Dom'le, nu se poate, ca dam faliment..."
     Dupa trei ani de la publicarea unui proiect redactat la sfirsitul unui an electoral, in lipsa de alte resurse si idei, apare un proiect de lege al domnului deputat Daniel Zamfir.
     Textul actual prevede ca e suficient ca debitorul sa faca o notificare si sa ceara ca banca sa preia ipoteca in schimbul stingerii totale a creditului.
     Banca nu se va putea indrepta spre veniturile viitoare si spre activele care nu au fost gajate. Deci, cam ce spuneam noi, acceptarea ideii ca gajul e indestulator...
     Nu e clar ce se intampla cu garantiile neipotecare acordate bancii in legatura cu acelasi credit...
     E mentionat cuvintul "accesorii".
     Teoretic, ele se anuleaza.
     BNR a formulat deja primele obiectii, relativ la neconstitutionalitatea unei norme care aduce posibila atingere proprietatii revocand garantii acordate.
     De asemenea, nu reiese cum si daca aceasta lege se aplica in cazul locuintelor achizitionate prin programul "Prima casa", unde beneficiarii ipotecii sunt atat Statul, prin Ministerul Finantelor Publice, cit si banca, iar Statul este garant al creditului. Deci exista o alta garantie constituita, iar darea in plata nu poate stinge creditul decit prin preluarea gajului in ansamblul sau. E o situatie care ar trebui descrisa mai explicit.
     A fost denuntat de catre unii si caracterul social al initiativei ...
     Autorul neaga acest caracter, afirmand profilul nediscriminativ al legii...
     Consiliul Patronatelor Bancare si ANPC obiecteaza, afirmand ca legea nu impune conditii necesare. Conditiile propuse sunt sociale: debitorul si sotul/sotia sa nu detina un alt imobil, achizitionarea casei sa fi fost facuta prin credit, imobilul sa aiba destinatia de locuinta a familiei, rata sa depaseasca 60% din venituri etc....
     Adica Statul, parintele, ocrotitorul poporului, nu da o lege in scop social, nu vrea sa aiba de-a face cu protectia amaratilor, ba chiar se pazeste de asta, dar patronii bancilor vor o lege sociala!
     Mai ca i-as trage aici si niste emoticoane...
     Acuma si mie imi vine sa pling de mila bancilor, care o sa se captuseasca cu fel si fel de proprietati supraevaluate, imposibil de vandut...
     Dar cine, Doamne, a generat aceasta supraevaluare generala, daca nu bancile?
     Cetateanul cu studii medii si nevoi locative a cautat un apartament... A deschis mica publicitate, in anii cand economia duduia de-i sareau suruburile, si a vazut preturi in acord cu duduiala: 100.000 euro, 130.000 euro, 150.000 euro... A mers la banca sa intrebe daca poate imprumuta atata banet. Banca, in loc sa-i rada in nas cu matura prudenta si sa-i zica: "Bre, cetatene, unde te crezi matale cu preturile astea? Cat cistigi matale si cat face sandramaua nu te califica la asemenea pretentii, ca inca n-am ajuns la nivelul de tuturor dupa nevoi, ca-n mintea lui Marx si Engels...", bancherii au juisat... Sigur, e un pret bun, atata face casa si o sa mai creasca, ca doar am intrat in UE si se fac deja cozi disciplinate la Nadlac si Giurgeni-Vadu Oii de catre straini doritori de proprietati in scumpa noastra tara...
     Omul, saracul, chiar daca ar mai fi avut o doza de scepticism, ar fi vazut-o imprastiata in patru zari de certitudinea respirata de expertii bancii...
     Dar, credeti-ma, omul n-a avut nici o bruma de scepticism si inclin sa cred ca si mare parte din consultantii autohtoni calificati i-au impartasit tembelismul...
     In urma cu trei-patru ani, recuperam de la o banca o proprietate executata abuziv unei cliente a mea. Dupa ce am inlocuit niscai ilegalitati cu alte ilegalitati si niste ineptii contractuale cu alte ineptii, am ajuns intr-un final la o solutie cvasilegala. Banca ii vindea casa clientei mele la un pret decent ca sa incetam razboiul. Ma rog, facand intelegere cu un garant ipotecar peste capul unuia din clienti, ceva ce numai un jurist de banca putea inventa. Dar mie imi convenea solutia. Am ajuns in faza evaluarii. Eu, fidel clientului, am incalecat pe evaluatorul autorizat sa scot un pret cat mai mic. Clienta mea s-a aratat nemultumita: "Cum, numai atat valoreaza casa mea?!? Haideti sa mai crestem un pic pretul!". Femeii nu-i convenea ideea ca va locui intr-o casa ieftina.
     Prefera sa plateasca bani pe care nu-i avea ca sa aiba linistea unui domiciliu scump in ton cu trendul pretins.
     Romanul are un instinct funciar supradezvoltat.
     O prietena de-a mea, genul fitos cu portofoliu de actiuni si BMW X5 second hand luat in leasing de la importator, a cumparat, pe cand boom-ul incepea sa se cracaneze si sa i se vada ditamai criza, un apartament de doua camere, nedecomandat, intr-un complex rezidential situat pe unul din maidanele de lux ale periferiei bucurestene. 56 de metri patrati, pentru care a platit 126.000 euro, adica 2250 euro/mp, tranzactie la care s-a adaugat un apendice cocalaresc, un loc de parcare la "doar" 18.000 euro. A platit, vorba vine, a contractat un credit pentru care a trebuit sa garanteze si cu un alt apartament.
     Intrebarea pe care i-am pus-o a fost: "Mai, daca ce ti-ai luat tu face banii, ba chiar e o ocazie si pretul va creste, de ce vor astia un gaj asa mare?!?". Au trecut ani, complexul de lux e tot gol, dar plin de ocazii rare, subsolul e un labirint desert de locuri de parcare vacante a caror valoare de chilipir isi asteapta recunoasterea.
     Ce va da ea oare in plata?
     Ambele apartamente.
     Exclus.
     Romanul n-a inteles ca nu exista lux pe credit. Nu exista lux la bloc. Blocurile se numesc in Franta HLM, "habitation a loyer modere", adica o locuinta cu chirie moderata. Nu exista lux in 56 de metri patrati. Luxul e apanajul lucrurilor mari - masini mari, televizoare mari, case mari cu gradini mari la mare distanta de casele mari ale vecinilor. Chiar si in lumea lucrurilor marunte marimea conteaza, diamantele mari sunt mai valoroase decat omologele lor mai mici.
     Nu exista loc de parcare in Romania care sa valoreze 18.000 de euro, cu exceptia situatiei in care locul cu pricina este vandut la pachet cu o masina de 17.800 de euro, parcata pe el.
     Am avut si eu un apartament de doua camere, ce-i drept, decomandate, intr-un bloc muncitoresc, in regimul de trista amintire. Avea, in meschinaria lui, in austerul lui stil proletar, nu 56, ci 78 de metri patrati. Era un HLM, adica nici ultima maghernita, dar nici o expresie a luxului desantat.
     Pe vremuri, in regimul de care faceam amintire, oamenii stateau la bloc. Dupa Revolutie au fugit de bloc. Acum sint ademeniti din nou la bloc de geniala gaselnita lingvistica "complex rezidential". Am citit o statistica - apartamentele noi sint sensibil mai mici decit cele vechi.
     Am mai citit o statistica in care se arata ca Bucurestiul se afla in topul depopularii intre urbele romanesti.
     Am comis aceste indiscretii relative cu un scop precis... Argumentarea ideii ca nimeni n-o sa dea "casa in plata" decat in extremis. Romanul n-a inteles ca banii sint mai buni decit casa, ca poti lua cu bani o casa dar mai greu banii pe o casa. Casa este o marfa. Ăla care ti-a vindut-o n-a facut-o ca sa te fericeasca, ca sa te ajute sa investesti intelept, a facut o afacere. Si Dumnezeu stie cit i-a fost de greu sa gaseasca un fraier si sa-l convinga ca din multimea de case scoase la vinzare tocmai aia e locuinta visurilor lui.
     Piata imobiliara n-o sa cada de la o lege. La noi oricum statisticile de pret sint facute (chiar si oficial) pe anunturi, pe sume pretinse, nu pe valori ale tranzactiilor reale.
     N-am inteles niciodata cum e evaluata o proprietate imobiliara in Romania. Am incercat. Am facut calcule. Am comparat. Am citit. Degeaba.
     La jumatatea anilor 2000 un metru patrat construit avea un pret de circa 250-280 euro. Sa zicem 300, 300 x 100 = 30.000, la un spatiu decent. La care se adauga pretul terenului. Acesta se stabilea, probabil, dupa principiul: "Cit e, mai, la Paris?"
     S-o luam altfel...
     Luam in calcul salariul mediu net, in Bucuresti. Sa zicem 2000 lei. Chiria medie, realist situata la maxim 30% din venit, inseamna 600 lei. Chiria este rata de amortizare pe 10-12 ani.
     600 x 12 = 7.200.
     7.200 x 12 = 86.400.
     Adica circa.20.000 euro.
     Mediu, in opinia mea, inseamna o locuinta de 3-4 camere. Si o speranta de viata rezonabila a constructiei. Un credit imobiliar se intinde in Franta cam pe 8 ani. Acest timp, dincolo de faptul ca este orizontul maxim de prognoza acurata, este estimat pana la prima reabilitare majora probabila a constructiei. Casele noastre noi necesita lucrari radicale dupa cam 4-5 ani. Date "in plata", aceste cheltuieli vor reveni bancii...
     Bancile vor avea un motiv pertinent sa scumpeasca creditele la care si asa nu se inghesuie nimeni. Daca, Doamne ajuta!- se mai corecteaza un pic si cererile de pret ale dezvoltatorilor si proprietarilor de case - cu atat mai bine! Sau macar daca se lasa dracului speculatiile!
     Eu sunt chirias de cariera. Intre 1990 si 2013 am inchiriat camere mobilate, garsoniere proaste, garsoniere bune, apartamente, vile, spatii comerciale, birouri, hale, baruri, depozite, terenuri. Cu ceva alergatura, mereu am gasit de inchiriat proprietati la un pret intre 30 si 60% din "pretul pietii".
     Ma intreb: am dat numai peste filantropi si prosti? Sunt eu neasemuit de simpatic? Inspir mila si intelegere? Sau anunturile, cererile, cele care constituie baza de calcul a pretului de piata, sunt umflate cu pompa?
     Dar sa ne intoarcem la legea care vine sa ne surprinda cu impactul sau benefic.
     Bucurie generala in rindul marilor mase de indatorati care n-au vazut neam textul legii, mare prilej de raca intre politicieni si bancheri si mari defilari triumfaliste prin media ale avocatilor care cica apara plebea de abuzuri. Pina o sa vedem realele hibe.
     Ca sa nu mai consumam atata cerneala, atitia nervi si atitea sinapse spre dezlegarea incalciturilor interpretative ce precis vor urma, nu credeti c-ar fi mai bine sa ne intoarcem la intelepciunea stramosilor, la Dreptul Roman si la principiile firesti ale comertului si sa adoptam o lege de un rand, care sa nu necesite dezbateri, norme metodologice, arbitraje de practica unitara si interpretari?
     Cum ar fi, de exemplu, "Gajul este considerat indestulator de catre imprumutator, odata ce a fost acceptat". 

 link: De unde vin depozitele in sistemul bancar?

 link: Sa ii ajuti, pe ascuns, pe cei care nu au nevoie e o ticalosie

 link: Jurnalistii - victimele manipularii administrate opiniei publice de lobby-ul bancar

 link: E adevarat ca bancile pierd din legea darii in plata? Da, dar numai din profit
 
Publicat de : ---
Data publicării: 03 Dec 2015 - 05:23
 

Link știre